Макс Баклаян: До 30 % срив на цените на имотите

19/07/2026, 12:59

Кадър Ютуб

Българският имотен пазар навлиза в опасен завой, който все още не се вижда ясно в обявите, но вече личи в реалните сделки. Продажбите намаляват с все по-бързи темпове, купувачите стават по-предпазливи, а отстъпките при преговорите растат. Финансовият експерт Макс Баклаян предупреждава, че дългогодишният възходящ цикъл е към своя край и между 2027 и 2029 г. цените на жилищата могат да паднат номинално с между 20% и 30%. Така пазарът, който доскоро изглеждаше неудържим, може да се изправи пред най-сериозната си корекция от години, цитира Стандарт.

Сделките се сриват все по-бързо

През първото тримесечие на 2026 г. броят на имотните сделки в страната е намалял с 15,5% спрямо същия период на миналата година - от 45 144 на 38 154.

През второто тримесечие спадът се задълбочава до 17,9%, като сделките се свиват от 56 010 на 45 965. Така само за няколко месеца негативната тенденция не само се запазва, но и ускорява.

„Промяната на един пазар не започва в момента, в който видим по-ниски цени в обявите. Тя започва, когато купувачите се отдръпнат. Броят на сделките е водещ индикатор, а в момента траекторията му е ясно негативна“, коментира Макс Баклаян.

Обемът на сделките вече е с 12,5% под нивото от 2019 г. Това показва, че пазарът не просто отстъпва спрямо силните 2024 и 2025 г., а се връща под резултатите отпреди последния голям ценови бум.

София забавя ход, Бургас потъва още по-силно

В София през второто тримесечие са изповядани 8874 сделки. Спадът в столицата се ускорява от 12,3% през първите три месеца на годината до 16,7% през второто тримесечие. Още по-тежка е картината в Бургас, където броят на сделките намалява с 23,7%. В Пловдив спадът се увеличава от 2% през първото тримесечие до 6,7% през второто.

Тези данни показват, че отдръпването на купувачите вече не е ограничено до отделен град или тип имот. Охлаждането обхваща както най-големия пазар в страната, така и регионите с активно строителство и силен инвестиционен интерес.

Обявите стоят високо, но продавачите отстъпват

Цените в обявите засега създават впечатление за стабилност. Зад тях обаче се крие друга реалност - все по-бавни решения, повече сравнявани оферти и по-тежки преговори за крайната сума.

„През 2026 г. не очаквам съществен спад на цените в обявите. Реалната корекция обаче вече се случва при преговорите. При около 54% от сделките през последните шест месеца продавачът е направил отстъпка между 2% и 10% от офертната цена“, посочва Баклаян.

Така цената, която купувачът вижда в интернет, все по-често не е цената, която в крайна сметка плаща. Повече от половината продавачи вече са принудени да свалят част от първоначално поисканата сума, за да стигнат до сделка.

Това е и първият ясен знак, че балансът на пазара започва да се измества. След години, в които продавачите диктуваха условията, купувачите постепенно получават по-силна позиция.

Ипотеките държат пазара на изкуствено дишане

Докато общият брой сделки в страната се свива с близо 18%, покупките с ипотечен кредит се увеличават с 5,5%.

В София през второто тримесечие са вписани 6429 ипотеки. Делът на финансираните с кредит сделки достига приблизително 74% при около 60% година по-рано. В Пловдив броят на ипотеките се увеличава с 13,8% до 1679.

Така пазарът става все по-зависим от банковото финансиране. Все по-малко купувачи могат да си позволят жилище със собствени средства, а достъпът до евтин кредит остава една от последните опори на високите цени.

„Ниските ипотечни лихви дълго време поддържаха ръста на сделките и цените. Днес обаче сделките намаляват дори при едни от най-ниските лихви в Европа. Това показва, че проблемът вече е в достъпността на жилищата“, коментира Баклаян.

Според него голяма част от бъдещото търсене е било изтеглено напред през силните 2024 и 2025 г. Много домакинства са побързали да купят имот заради очакванията, че след влизането в еврозоната цените ще се повишат още.

Строителството лети, докато купувачите изчезват

На фона на намаляващото търсене новото строителство продължава да расте с изключително високи темпове.

В София броят на започнатите нови жилища се увеличава със 187%, а разгънатата им застроена площ - с близо 140%. В Бургас новите жилища са със 115% повече, а площта им нараства със 120%.

В същото време последните изчерпателни данни на Националния статистически институт показват, че в България има близо 1,6 млн. необитавани жилища. Това са 38,9% от целия жилищен фонд на страната.

„Продължаваме да строим с много високи темпове в момент, когато близо 1,6 млн. жилища са необитавани, а броят на сделките намалява. Проблемът не е само колко жилища има, а къде се намират, кой може да си ги позволи и при каква цена могат реално да бъдат продадени“, посочва Баклаян.

Големият брой започнати проекти може да се превърне в капан за инвеститорите, ако продажбите продължат да намаляват. При нужда от свежи средства за завършване на строежите и обслужване на кредитите част от предприемачите може да бъдат принудени да предлагат по-сериозни отстъпки.

Разходите притискат строителните компании

Допълнителен проблем е рязкото увеличение на себестойността. Между 2015 и 2025 г. цените на производител в жилищното строителство в България са нараснали със 166% при средно увеличение от около 48% за Европейския съюз.

Комбинацията от отслабващо търсене, скъпо строителство и необходимост от обслужване на кредити може сериозно да свие печалбите на инвеститорите.

Те ще бъдат притиснати между купувачите, които искат по-ниски цени, и разходите, които не позволяват лесно поевтиняване. Колкото по-дълго продължи този натиск, толкова по-голяма става вероятността част от компаниите да започнат да разпродават на по-ниски цени.

Баклаян очаква спад до 30%

Според прогнозата на Макс Баклаян през 2026 г. броят на сделките ще продължи да намалява, но цените в обявите ще останат относително устойчиви. Истинското поевтиняване може да започне през 2027 г., след продължителен период на слабо търсене.

„В периода между 2027 и 2029 г. цените на имотите могат да се понижат номинално с между 20% и 30%. Това няма да засегне само жилищния пазар, а може да се отрази върху потреблението, инвестициите, строителството и цялостната икономическа активност“, прогнозира Баклаян.

До 2030 г. номиналният спад може да достигне около 25%. Натрупаната през този период инфлация може да отнеме още приблизително 20% от реалната покупателна стойност на жилищата.

Така имот, който днес се предлага за 200 000 евро, при номинален спад от 25% би струвал около 150 000 евро. Дори тази цена обаче няма да показва пълната загуба, защото инфлацията допълнително ще е намалила реалната стойност на вложените пари.

„Имотът може да струва номинално с 25% по-малко, но междувременно инфлацията да е изяла още една пета от реалната му стойност. Затова през следващите години недвижимите имоти може да не бъдат защитата от инфлация, която много хора очакват“, заключава Макс Баклаян.