Няма публична статистика за имотите в "режим на търпимост" във Варна като на Баба Алино, но са хиляди

28/05/2026, 10:27

Кадър МРРБ

Имотите в режим на търпимост във Варна са хиляди, макар че няма официална статистика.

Няма официална публична статистика за точния брой на имотите в режим на търпимост във Варна. Причината е, че режимът на търпимост съществува по силата на закона, а не на задължителна регистрация.

Община Варна не разполага с единен регистър на тези обекти, тъй като удостоверение за търпимост се издава само при поискване от собственика (обикновено при продажба, ипотека или наследство).

Макар да липсват конкретни цифри, на база спецификата на града, експертите в бранша разделят тези имоти на няколко основни групи:

Къде във Варна има най-много такива обекти?

Вилните зони и селищните образувания: Това са най-големите масиви от "търпими" сгради. Райони като "Ален мак", "Манастирски рид", "Сотира", "Боровец", "Ракитника" и "Добрева чешма" са пълни с постройки от 80-те и 90-те години. Повечето от тях са строени като сезонни вили в бивши лозя по силата на стари правителствени постановления, често без пълна документация.

Старите квартали (исторически център и Гръцка махала): Тук се срещат по-стари пристройки, мази, калкани, надстройки или преустройства, правени преди 1987 г., за които архивите на общината просто са изгубени.

Квартали с масово преустройство: Части от "Аспарухово" (особено високите зони и вилните сектори над него) и крайните зони на "Владиславово" също имат висок процент постройки, които попадат в тази хипотеза.

Защо бройката им постоянно се променя?

Кадастралната карта: С нанасянето на имотите в Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), собствениците биват принудени да извадят удостоверение за търпимост, за да ги впишат официално.

Строителен бум: Много от тези стари вили в режим на търпимост се купуват заради земята, след което се събарят законно, за да се построят модерни нови кооперации или къщи с изрядни строителни книжа.

Ако планирате покупка на имот във вилните зони на Варна, почти сигурно е, че ще се сблъскате с този казус.

Мога да ви обясня какви документи изисква Община Варна за издаване на такова удостоверение или как да проверите дали дадена постройка реално отговаря на условията за търпимост преди сделка. Кое от двете ви интересува?

Режимът на търпимост е законова категория, която защитава незаконно построени сгради или съоръжения от събаряне. Той позволява на собствениците да ги запазят, ползват и прехвърлят (продават/дават), въпреки липсата на строителни книжа.

Обектът остава административно незаконен, но държавата се отказва от правото си да го премахне.

За да бъде признат един строеж (жилищна сграда, пристройка, стопанска постройка) за търпим, той трябва да отговаря кумулативно на следните изисквания съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ):

Период на изграждане: Сградата трябва да е построена до определена дата. Най-често това е 31 март 2001 г. или преди 7 април 1987 г. в зависимост от конкретната алинея на закона.

Строителни правила: Строежът трябва да е бил допустим по правилата и нормативите, които са действали по време на извършването му, или по сега действащите разпоредби на ЗУТ.

Фактическо състояние: Да не представлява опасност за живота и здравето на хората.

Право на ползване: Сградата може да се обитава и използва напълно законно.

Покупко-продажба: Обектът може да бъде предмет на прехвърлителни сделки (продажба, дарение, ипотека), но изисква специален документ.

Удостоверение за търпимост: Този официален документ се издава от главния архитект на съответната община въз основа на доказателства (архитектурни заснемания, геодезически измервания, експертизи, свидетелски показания) за това кога е построена сградата.

Ограничения за ремонт: Върху сгради в режим на търпимост обикновено не могат да се извършват основни ремонти, пристроявания или надстроявания с промяна на конструкцията. Законодателството позволява главно текущи ремонти за поддържане на съществуващото състояние.

За да узаконите или се сдобиете с удостоверение за търпимост на конкретен имот, е необходимо да подадете заявление с проект заснемане в общината по местонахождение на строежа.

на мястото на търпим обект може да се построи изцяло нова сграда, но това изисква преминаването през пълна процедура по проектиране и законно строителство. Режимът на търпимост не дава автоматично право да строите наново – той защитава само старата постройка от събаряне.

За да построите нещо друго на мястото на търпимия обект, трябва да преминете през следните задължителни стъпки:

1. Премахване (събаряне) на стария обект

Тъй като сградата е в режим на търпимост, вие не можете просто да я "реконструирате" из основи или да я съборите без разрешение. Всяко премахване на конструкция изисква:

Одобряване на План за управление на строителните отпадъци (ПУСО) и План за безопасност и здраве (ПБЗ) в общината.

Издаване на Разрешение за събаряне (премахване).

2. Новата сграда се строи по общия ред

Новият проект няма нищо общо със старата търпима сграда. Той трябва да отговаря изцяло на сега действащите закони, застроителни планове (ПУП) и градоустройствени показатели за съответния район. За да започнете новото строителство, ви са необходими:

Виза за проектиране (издава се от главния архитект).

Инвестиционен проект, изготвен от правоспособни архитекти и инженери.

Разрешение за строеж за новата сграда.

Изключение: Презастрояване при бедствие

Има едно важно изключение в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Ако търпимата сграда бъде разрушена от природно бедствие (наводнение, пожар, земетресение), законът позволява тя да бъде възстановена в същия вид, обем и на същото място, стига това да е технически възможно и да се задейства веднага.

Ако планирате такова начинание във Варна, най-важното е да проверите предварително Общия устройствен план (ОУП) на града за вашия район. Например, ако старата вила се намира в "Манастирски рид" или "Боровец", там има специфични ограничения за височина (кота корниз), плътност на застрояване и озеленяване, на които новият ви проект задължително трябва да отговаря.