Сделките с имоти падат с 22% през есента

14/10/2026, 22:35

Кадър Bloomberg TV Bulgaria

Имотният пазар в България отчита 22% спад на сделките през третото тримесечие на годишна база след рекордната 2025 година, но цените продължават да растат с едноцифрен темп, а отстъпките над 5 000 евро са се увеличили със 70% спрямо предходното тримесечие и същия период на миналата година. Това заяви Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“, в студиото на предаването „В развитие“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Георги Месробович.

Причината за новата динамика е разминаването между очакванията за рязко поскъпване след влизането в еврозоната и реалното поведение на участниците, при което новите продавачи са намалели с двуцифрен процент и изчакват, докато мотивираните купувачи сключват сделки в рамките на два вместо досегашните три месеца, пише dunavmost.com.

През първото и второто тримесечие на 2026 година продавачите са диктували условията с висока активност, но през есента поведението им се променя рязко. Очакванията, че въвеждането на еврото автоматично ще доведе до нов ценови скок, не се оправдават в прогнозираните мащаби и еуфорията при офертните цени от миналата година вече отсъства. Новите продавачи, излезли на пазара през третото тримесечие, са с двуцифрен процент по-малко спрямо година по-рано, тъй като мнозина предпочитат да задържат имотите си и да наблюдават развитието на сектора.

Тази ситуация изкарва на преден план купувачите със спестявания, които търсят оптимално съотношение между цена и качество, но истинският двигател на пазара остават хората, ползващи банково финансиране. Макар голяма част от търсещите да разполагат със собствени средства, преобладаващият дял от реалните сделки завършва с ипотечен кредит.

„Спекулативните купувачи, които придобиват жилища с цел бърза препродажба на по-висока цена, вече не са активни на пазара. Преобладават хората, които купуват, за да задоволят жилищните си потребности — да се преместят в по-голямо или по-малко жилище или в друг град“, коментира Гергана Тенекеджиева в ефира на телевизията. Инвестиционните купувачи, които целят да съхранят спестяванията си чрез евтин банков ресурс и отдаване под наем, вече са значително по-малко. Над 70% от всички покупки в големите градове са концентрирани в сегмента на двустайните и тристайните апартаменти. Двустайните жилища се избират предимно от млади хора и семейства за първи дом, както и от по-възрастни родители, които оставят големите си апартаменти на своите деца. Тристайните имоти остават основен избор за разрастващи се семейства.

София запазва лидерската си позиция по брой сделки, но на вторичния пазар в столицата вече се наблюдава пълно изравняване с проектите в строеж. Докато преди година част от клиентите са търсили единствено ново строителство, сега те разглеждат всички налични оферти в желания район. По данни на Националния статистически институт, цитирани от госта в студиото, сделките в столицата се разделят точно по равно — 50% за завършени сгради и 50% за нови обекти, при отчетен годишен ръст на строителната продукция от 4,2%. Въпреки тази статистика строителните предприемачи също заемат изчаквателна позиция и не правят ценови компромиси заради поскъпналия труд и суровини през последните години.

Във Варна отчетеният спад на вписаните покупки се дължи не на реален отлив през 2026 година, а на хроничното забавяне при издаването на разрешения за строеж през предходните години, което е ограничило предлагането на нови сгради. През третото тримесечие тенденцията се обръща и в Пловдив, където след досегашния лек ръст също се регистрира понижение на сделките, макар градът да остава лидер по доходност от инвестиционни имоти за отдаване под наем.

Въпреки охлаждането при обема от сделки цените продължават да отчитат едноцифрен ръст в различните квартали и сегменти. Това се дължи на готовността на купувачите да правят компромис с площта и да избират по-малки жилища, при които цената на квадратен метър е по-висока. Според изпълнителния директор на агенцията процесите в сектора се движат бавно и след едва три тримесечия със спад на сделките е твърде рано да се говори за поевтиняване. Първият индикатор за обръщане на тренда би бил спад в цените на реално сключените сделки, и едва след това — при офертните нива. Очакванията за четвъртото тримесечие, което традиционно е най-силното през последните две десетилетия, са да донесе повече покупко-продажби спрямо есента, но общият годишен резултат за 2026 година ще остане под рекорда от 2025 година.

Поскъпването на живота през 2026 година и инфлацията от над 5% карат част от българите да отложат покупката на собствен дом и да преминат под наем, докато преценят какъв месечен разход могат да обслужват. Това отваря сериозна ножица на наемния пазар през третото тримесечие — наемателите търсят значително по-евтини оферти, докато наемодателите отказват да свалят цените си.

В същото време ипотечното кредитиране остава водещ фактор заради ниските лихви у нас. Въпреки че Европейската централна банка вече повиши лихвените нива два пъти през годината и се обсъжда трето вдигане, това все още не се пренася върху българските кредитополучатели. Причината е огромният ликвиден резерв на банките в страната и обвързаността на кредитите с лихвите по депозитите, които въпреки лекото си покачване при някои институции остават на ниски нива. Така средният лихвен процент по ипотеките през 2026 година всъщност се оказва по-нисък спрямо година по-рано, а банките компенсират разходите си чрез други продукти.

По отношение на обсъжданото повишаване на данъчните оценки и идеята за допълнителен данък при притежание на повече от едно жилище, Гергана Тенекеджиева смята, че мерките няма да спрат купувачите. По думите ѝ данъчните оценки по принцип трябва да съвпадат с пазарните, но липсата на прецизна официална статистика за реалните пазарни цени пречи на това.

„Хайде да спрем да нормализираме това, че всъщност е повече от нормално едно семейство да има три коли, да има три имота, да има от всичко по три. В крайна сметка това трябва да се заплати, за да имаш добра инфраструктура в жилищата, в сградите и в районите, в които са тези жилища“, категорична бе тя в студиото на предаването. Евентуален нов данък за втори и трети имот би накарал да се замислят единствено собствениците на хилядите заключени и неизползвани жилища, които не носят доход, но само след като бъдат представени конкретни законови текстове и суми. За финал експертът прогнозира, че през следващите месеци пазарът ще се раздели ясно по локации — кварталите с добра инфраструктура, качествени сгради и добра среда ще продължат да поскъпват за сметка на районите без такива предимства.