Нови 500 млн. лева кредити за жилища заради ниски лихви

04/10/2017, 07:18

При тегленето на заем трябва да се подбере плаваща или фиксирана лихва

62 млн. лв. нови ипотечни заеми са отпуснали банките за месец - от юли до август т.г.

Общо 500 млн. лв. са новите ипотеки за една година - от август 2016 до август 2017 г. Така общата сума стигна над 9,2 млрд. лв.

Основната причина за бумът в ипотечното кредитиране са ниските лихви. Към 31 август те са се понижили с още 0,95 пункта в сравнение с месец по-рано и са 3, 90%. Преди година средният процент по ипотеките бе 4,97%.

Тихомир Тошев

Евровите кредити за жилище също са по-евтини - за месец те са свалили нови 1,34 пункта и вече са 4,37%.

Годишният процент на разходите по обслужване на ипотечните заеми също продължава да спада - за месец с 0,10 пункта до 4,37%.

Факторите за рекордното поевтиняване на ипотеките са евтиното външно финансиране, голямата ликвидност на банките и ръстът на спестяванията, които им осигуряват ресурс. Не на последно място са и чувствителното понижеие на лошите кредити и конкуренцията между банките.

Кредитирането от небанкови финансови институции също се отразява върху нивото на лихвите - последните данни сочат, че става дума за общ финансов ресурс от около 2,7 млрд. лева.

Банкери и финансисти обаче смятат, че още от

средата на 2018

г. лихвите ще

се вдигат

Повечето прогнози са за годишен ръст от около 0,2-0,3%.

Очакваното повишение на лихвите, включително и на тези по ипотеките трябва да направи кандидатите за ипотечен заем по-внимателни, съветват експерти.

Първото, което всеки кандидат за такъв заем, трябва да направи, е разчет за очакваните доходи в следващите 15-25 години. Общото правило е вноските по заема да не са повече от 30% от предполагаемия доход.

Второто важно правило при тегленето на такъв заем е да се прецени видът на лихвата

по ипотеката -

фиксирана

или плаваща

При ипотечен заем от 100 000 лв. с падеж 20 години например, ако е с фиксирана лихва за първите 10 години и нивата се запазят непроменени, след 10 години оскъпяването му ще е около 6000- 6500 лв., в сравнение със заем с плаваща лихва. Като правило фиксираните лихви означават, че за целия период на изплащане на заема те няма да се променят, т.е. вноските по него ще останат едни и същи. Това е изгоден вариант при очаквано дългосрочно повишение на лихвите. Проблемът обаче е, че в момента

само 4 банки

дават заеми

с фиксирана лихва за над 10 години.

Плаващата лихва, като правило е по-изгодна, когато се очаква задържане или спад на лихвените нива, пак в дългосрочен план. Повечето финансови експерти обаче смятат, че периодът на ниски лихви вече е изконсумиран.

Третият съвет към кандидатите за ипотеки е, че и статистиката, и рекламите отчитат среден процент. Те не посочват неизбежни разходи, каквито са таксите за проучване и за оценка на имота, подготовка на документи, учредяване на ипотека, управление на кредита, застраховка на имота. Сметките показват, че те вдигат реалния размер на разходите с около 0,5% на година, като някои от тях се плащат до падежа на заема.

Към неотчетените разходи трябва да се включат и застраховките - на имота, а при някои банки и на живота на кредитополучателя.

97% от ипотеките

се предоговарят, сочи статистиката на БНБ. Алтернативите основно са две - да се намали месечната вноска или да се съкрати срокът за изплащане.

При първия вариант месечната вноска в момента може да се свали с около 10-12%, а разходите за лихви - с около 20 000 лв. на всеки 100 000 лв.

При втория вариант общите лихвени разходи ще са с 35% по-ниски, а спестената сума - два пъти по-висока от първия. Недостатъкът обаче е, че няма да имате в момента повече разполагаем доход.

Тихомир Тошев: След коледните оферти на банките, ипотеките ще почнат да поскъпват, смята председателят на Асоциацията на кредитните консултанти

- Господин Тошев, как се отразиха рекордно ниските лихви върху тегленето на ипотечни заеми за купуване на имоти?

- Тази година ръстът на новоизтеглените кредити спрямо година по-рано ще е към 20%. Трябва да отбележа обаче, че по време на имотния бум всяка година ръстът достигаше чак до 70% и дори повече. Така че сега ръстът само ви изглежда голям, но аз лично смятам, че нормалният е 10%.

- Докога според вас ще продължи това?

- По принцип последните три месеца на годината банките излизат с най-много промоции, така че очаквам някои от тях да слязат на още по-ниски лихвени нива.

Но не мога да кажа същото в дългосрочен план. Първо, защото лихвите по ипотечните кредити слязоха под най-смелите ни очаквания. По време на имотния бум те се движеха между 6,5 и 7,5%, през 2009 се качиха до 8,5 и дори 10%.

Но рисковата премия за България продължава да бъде висока и на този етап се смята, че тези лихвени нива са достатъчно ниски за нашия пазар. А и лихвите по депозитите паднаха и поевтиниха ресурса на банките. Да не говорим, че тенденцията на повишение на лихвите, която започна в САЩ, след около година и половина ще се пренесе и в Европа.

- По-склонни ли са банките днес да отпускат кредит за цялата стойност на жилището?

- Когато почна да се съживява пазарът, банките предлагаха 80% финансиране и искаха 20% самоучастие. С времето този процент леко нарасна, като сега предлагат и до 90%. По време на бума имаше оферти и за 100% кредитиране. Сега има оферти за 90% кредитиране, но можем да кажем, че масовият случай е 85%. Аз мисля, че този процент ще се запази. Пък и банките предлагат допълване на остатъка до стойността на жилището с потребителски заем.

/24 часа