Топлоизолациите „изяждат” имотите

Поставяне на дебела топлоизолация на външните стени на сградите, монтиране на съвременни климатични системи и окачване на ПВЦ дограми. Всичко това, добило популярност у нас с името „саниране”, е хубаво заради повишаване на топлоизолацията и въобще на комфорта в съвременното жилище. Но лека-полека започва да се появява проблем, свързан с него. Колкото повече съвременните изисквания в строителството налагат дебели топлоизолиращи стени, толкова повече имотите „отесняват”.

Широчината на външната стена по най-съвременните изисквания влиза в обхвата на това, което специалистите наричат „разгъната застроена площ” на сградата, т.е. помещенията се мерят от външната стена, а не от вътрешната. Така, колкото повече и по-дебели външни стени има един апартамент, толкова по-голяма е вероятността написаният в нотариалния акт размер на жилището да не съвпада с онзи, който купувачът може да измери по най-простия метод - като умножи широчината по дължината на помещенията.

Разминаванията могат да надминат 10-15 процента, според специалистите. Затова предлагат да се промени начинът, по който се мерят имотите.

Най-ощетени са купувачите на наскоро построени апартаменти, защото в последните две десетилетия стандартът за широчината на оградните стени на сградите с жилищно предназначение се промени на два пъти, и то все в посока увеличаване - веднъж през 1997 г. и втори път през 2005 г.

Само след 6 години в България, както и в останалите страни от ЕС, строителите ще са длъжни да изпълняват стандартите за почти нулево енергийно потребление, близки до тези на т.нар. пасивни къщи. При тях изискването за дебелината на външните стени е още по-голямо и стига до 20 сантиметра, а има и определени изисквания за техническите съоръжения, осигуряващи отопление и охлаждане. И тогава хората трябва съвсем да престанат да вярват на нотариалните актове.

Проблемът с разминаванията между реалната площ на помещенията и описаното в нотариалния акт в България се появява през 70-те години. Тогава се създава изискване изолационният слой на външните ограждащи стени на жилищните сгради да е широк 3 сантиметра и така той е отбелязан в едновремешния Закон за териториално и жилищно устройство. При измерването на площта този изолационен слой се включва в изчисленията и това е отбелязано в създадения още през 50-те години Закон за собствеността. Тези изисквания се пренесени автоматично и в сега действащия Закон за устройство на територията.

При това правилото за измерването на площта през 70-те години е изменено така, че полезната площ на цялото жилище се получава не както дотогава от сбора на всяко помещение, измерено поотделно, а като се мерят само външните стени на целия апартамент. „Затова най-старите нотариални актове, издавани до 60-те години, са доста по-достоверни от по-късните. Просто защото при тях площта на жилището се е получавала от сбора от площта на всяка отделно помещение. А като ги измервате поотделно, вие елиминирате вътрешните стени и получавате само реалния размер на помещенията”, даде пример служебният зам.-министър на инвестиционното проектиране арх. Георги Савов.

На същия проблем - включването на всички стени в площта на жилището, се дължи и това, че дори в най-съвременните сгради проектантите изваждат телата на климатиците по фасадите, което с течение на времето загрози гледките в градовете. Просто правилото за измерването на площта сега изисква тези и всички останали технически съоръжения да се броят за част от площта на жилището. Ако това се промени и те бъдат поставяни в специални ниши, които да остават извън обхвата на меренето, това ще накара проектантите и строителите да правят ниши, защото така няма да ощетяват купувачите с несъществуващи квадратни метри. Които реално обитателят не ползва, въпреки че тези съоръжения са му нужни.

Заради всичко това промяната на начина, по който се мерят имотите, е крайно наложителна. Идеята е квадратурата да се мери по вътрешините стени на жилището, така че дебелите изолации отвън да не влизат в нея. Тя идва от браншовите организации на архитекти, инвестиционни проектанти и инженери, строители и др.

Очаква се до няколко седмици точните законови промени да бъдат написани и съгласувани с регионалното министерство. След това трябва да бъдат гласувани от новия парламент.

„Разбира се, новият начин за измерване ще важи само за сградите, които се строят занапред. Немислимо е да променяме нотариалните актове на толкова много хора”, каза служебният вицепремиер и регионален министър Екатерина Захариева.

РАЗМЕРЪТ ИМА ЗНАЧЕНИЕ

Размерът има значение не само и не толкова при покупката на жилище, защото строителните предприемачи обикновено обявяват крайна цена на жилището, а не си играят с тарифа за квадратура. И все пак офертите им са съобразени с пазарните цени на жилищата в даден район, които се смятат на квадратен метър и тогава има доста голяма разлика в това дали човек ползва ефективно 70 квадрата или отбелязаните в нотариалния му акт 92, например.

Докато местните данъци и такси и някои други налози в България се определят по сегашния начин – спрямо квадратните метри на жилището, големината има голямо значение. Например, независимо дали е справедливо или не, според Закона за местните данъци и такси такса смет се определя от всяка община в промили, изчислени на база квадратурата на жилището. От големината на жилището зависи и данък сгради.

Наследствените данъци също се определят по данъчната оценка на имота, основата на която също е големината на имота. Да не говорим, че в много етажни собствености общите разходи, например за поправка на покрива, също се определят спрямо големината на жилището.