След приемането на еврото от 1 януари 2026 г. пазарът на имоти във Варна влезе в нова фаза. През първото тримесечие цените се вдигнаха с 14,8% на годишна база, а медианата в града стигна около 1 833 евро на квадратен метър през октомври. Логичният въпрос за всеки, който купува с инвестиционна цел, е дали наемите следват същото темпо.

Наемите: разликата между районите

Медианната наемна ставка във Варна е около 8,7 евро на квадратен метър месечно, но разликата по адреси е съществена:

• Свети Константин и Елена — 10,8 евро
• Гръцка махала — 10,4 евро
• Чайка — 9,7 евро
• Виница — 7,8 евро
• Владислав Варненчик 1 — 7,3 евро

За апартамент от 60 кв. м това прави между около 440 и 650 евро месечно само заради местоположението.

Къде излиза по-добра доходност

Най-скъпите за покупка райони не дават най-високата възвръщаемост. В центъра квадратът върви около 2 750 евро, в Бриз — 2 339 евро, във Владиславово — 1 454 евро. Когато годишният наем се раздели на цената, по-достъпните квартали често изпреварват морската панорама. Затова преди избор на район си струва да се сравнят текущите оферти за квартиры варна с реалните наемни ставки на същата улица, а не със средните за града.

Краткосрочен или дългосрочен наем

Краткосрочното отдаване във Варна и Бургас носи около 4-5% годишно, но изисква управление, почистване, реклама и върви със сезонни празноти. Дългосрочният наем дава по-нисък процент, но е стабилен целогодишно заради студентите, медиците и ИТ сектора в града.

Какво яде доходността

• Такса поддръжка. В затворените комплекси се начислява на квадратен метър годишно и при голяма обща част може да изяде цял месец наем.
• Разходи по сделката. При имот за 150 000 евро допълнителните разходи около прехвърлянето излизат близо 9 875 евро, или 6,6% от цената.
• Престой. Два празни месеца годишно свалят реалната доходност с около една шеста.
• Данъци. Местен данък и такса битови отпадъци се плащат всяка година, независимо дали имотът се ползва.
• Обзавеждане и амортизация. При отдаване под наем бюджетът за подмяна на техника и ремонт се планира предварително, а не след първия наемател.

Какво проверяват опитните купувачи

Освен цената на квадрат, в сметката влизат етажът, изложението и наличието на паркомясто — без него наемателите във Варна отпадат бързо. При ново строителство Акт 16 е задължително условие, а при панелните блокове тежат разходите за отопление, които наемателят плаща, но които свалят наемната ставка.

Изводът е, че във Варна се печели от сметката, а не от гледката. Два апартамента на три улици разстояние могат да имат еднаква цена и съвсем различна възвръщаемост.

* публикация